Les Coopératives d’habitants : bref résumé du fonctionnement

Les coopératives d’habitants sont des sociétés coopératives organisées de telle sorte que la société est définitivement propriétaire des logements constituant son patrimoine et statutairement engagées sur le principe de revente des parts sociales sans plus-value, mais indexées (indice INSEE des loyers). Comme les SCOP ouvrières, elles  doivent entrer dans le cadre fixé par la Loi de 1947 relative aux Coopératives.

 

En pratique, comment cela se passe-t-il ?

 

Chaque coopérateur finance sur fond propre un investissement de départ,

- d’une part en achetant des parts sociales, éventuellement pour un montant égal pour chaque foyer (par exemple 2 versements de 1.500€)

- d’autre part en "prêtant" à la coopérative une somme qui lui constitue un compte courant dans cette coopérative.

 

Cet investissement doit représenter 20 % du coût total du projet. Ce montant peut fluctuer d’un coopérateur à l’autre, par exemple 30% pour les anciens et 10 % pour les jeunes ménages . Les statuts doivent gérer ce montage financier, y compris les modalités de remboursement de ces compte-courants.

 

Grâce à cet investissement préalable et à des garanties donnés par Habicoop ou des pouvoirs publics qui soutiendraient le projet, la coopérative peut emprunter à 30 ou 40 ans le reste du montant nécessaire à l’achat du terrain et à la création des logements, par construction et/ou transformation.

Grâce à la nouvelle législation, pour les habitants concernés selon conditions de revenu dans lesquelles entrerait 80% de la population française (par exemple environ 35 000€ par an pour 2 personnes sans personne à charge) la coopérative bénéficie de la TVA à 5,5% au lieu de 20%,  des prêts PLS (Prêts  Locatifs Sociaux) pour la réalisation de logements locatifs sociaux et, selon cas, de l’Aide Personnalisée au Logement (APL). Tout cela, plus l’économie d’échelle, crée pour le projet une situation financièrement très intéressante.

Les coopérateurs habitants payeront ensuite, mensuellement, en fonction de leur logement et de leur investissement initial, pour un montant équivalent au maximum  à un loyer ordinaire de la région, une « redevance » composée de trois termes principaux,

 

  • le loyer qui permet de rembourser le capital emprunté  et par lequel ils achètent progressivement des parts sociales de la coopérative, en augmentation du capital de celle-ci.

  • les intérêts de l’emprunt,

  • les charges  (eau, énergie, entretien des communs, impôts,…) dont quelques pourcents du « loyer » consacrés à un fonds en prévision des gros frais d’entretien et des éventuels coopérateurs en défaut de payement (l’apport initial permet aussi une couverture de ce problème); ce fonds pourrait être mutualisé sur toute la France par Habicoop, permettant à certains projets d’affronter des coups vraiment durs et imprévus et contribuant aux premiers frais des futures coopératives.

S’ils veulent ou doivent quitter les lieux, ou en cas de décès, leurs parts sont rachetées par la coopérative pour un montant qui ne peut être supérieur à celui de l’argent qu’ils ont investi, indexé sur l’indice INSEE des Loyers (un délai de payement de ce montant est prévu dans les statuts de manière à permettre à la coopérative de remplacer le coopérateur).

Donc, le loyer n’est pas versé à fond perdu mais bien constitutif d’un « capital » sous forme de parts sociales valorisables.

 

Règles à respecter (loi de 1947 et loi Alur)

  • Refuser la spéculation et la ségrégation sociale.

  • Un montage et une conception participatifs du projet.

  • Un processus de décision par consensus ou consentement; à défaut  votes,  une personne = une voix.

  • Des espaces, services et activités communs.

  • Une empreinte écologique réduite.

  • Une ouverture au quartier ou à la localité, …

  • Les coopérateurs habitants doivent y établir leur résidence principale.

  • Le « chiffre d’affaire » de la coopérative non issu des « redevances » du logement  ne peut dépasser 20% du total.

  • La coopérative ne fait pas de bénéfice.

  • La dissolution de la coopérative entraîne la donation de l’excédent d’actif au mouvement coopératif.

  • Se soumettre à un audit de bonne gestion éthique tous les deux ans...

En dehors ce ces quelques points chaque coopérative est libre de ses statuts et fonctionnement et de la sélection de ses coopérateurs, chacun y entre de son plein gré  et est libre d’en sortir…

 

Notons qu’il peut y avoir 4 types de « coopérateurs » :

  • de type A = coopérateurs habitants, résidant sur place,

  • de type B = investisseurs « d’action sociale » (pas de revenu autre que l’indexation),

  • de type C = prêteur normal (mais pas la ou les banques prêteuses),

  • De type H = 1 seule part, attribuée à la Fédération Habicoop.

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